Der Optionsvertrag und was Sie darüber wissen sollten

Wenn Sie darüber nachdenken eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen oder zu verkaufen, werden Sie über kurz oder lang auch mit dem Thema Verträge konfrontiert werden. Einer dieser Vertragstypen ist der Optionsvertrag. Mit unserem Beitrag der Optionsvertrag und was Sie darüber wissen sollten, möchten wir Ihnen einen Überblick geben und Ihnen helfen das Thema einzuordnen.

Lesedauer ca.: 9 Minuten

Warum braucht man einen Optionsvertrag auf Mallorca?

Der Optionsvertrag kommt dann ins Spiel, wenn Sie sich als Käufer für eine Immobilie auf Mallorca entschieden haben. Sie als Käufer, aber auch der Verkäufer, brauchen Sicherheit, dass der Verkauf wirklich gewollt ist und zustande kommt. Da aber sowohl Verkäufer als auch Käufer in der Regel nicht auf Mallorca ansässig sind, ist ein spontaner Notartermin nicht möglich. Jede Seite muss entsprechende Planungen für den Notartermin (Zeitplanung, Anreise, Zahlungen, Räumung) treffen. Um hier Sicherheit für beide Parteien zu haben und die Zeit bis zum Notartermin zu überbrücken, schließt man den Optionsvertrag.

Was ist ein Optionsvertrag?

Zunächst einmal ist der Optionsvertrag ein privater Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer über den Kauf/Verkauf einer Sache – in unserem Falle einer Immobilie.

Grundlage

In Spanien ist ein solcher privater -schriftlicher oder mündlicher – Vertrag, im Gegensatz z.B. zu Deutschland möglich, da in Spanien keine Notar-Pflicht für Verträge über Immobilien existiert. Insofern können legal solche Verträge abgeschlossen werden und sie haben rechtliche Gültigkeit – solange sie korrekt erstellt wurden. Basis des Vertragsinhaltes ist das Codigo Civil in Spanien, das Äquivalent des Deutschen Bürgerlichen Gesetzbuchs. Aber Achtung: ein solcher privater Vertrag ist kein Ersatz für einen notariellen Kaufvertrag, da nur mit einem notariellen Kaufvertrag auch der Besitz im Grundbuch eingetragen werden kann.

Inhalte des Optionsvertrages

Ein gut ausgearbeiteter Optionsvertrag beinhaltet folgende Angaben

Angaben zu den Vertrags-Parteien

Hier werden die Verkäufer (Optionsgeber) und Käufer (Optionsnehmer) genannt, mit ihren vollständigen Namen und ihren Wohnsitzen und ihren Ausweisnummern sowie – soweit vorhanden – der NIE. Da die Verträge oft per E-Mail unterzeichnet werden, sollten Kopien der Ausweise der beteiligten Personen im Anhang des Optionsvertrages aufgeführt werden, damit die jeweils andere Partei auch die Chance hat die Daten und die Unterschrift zu prüfen.

Angaben zur Immobilie

Natürlich beinhaltet dieser Punkt auf jeden Fall die Adresse, die Grundbuch-, sowie die Katasterdaten der Immobilie, um die es gehen soll.
Auch hier sollte jeweils eine Kopie eines aktuellen Grundbuch- und Katasterauszug als Anhang am Optionsvertrag selbstverständlich sein.

Klauseln

In der Regel werden die Immobilien wie besichtigt verkauft. Insofern bestätigt der Käufer diesen Sachverhalt. Allerdings können auch je nach Situation spezielle Vertragsklauseln hinsichtlich des Zustandes oder Ausstattung der Immobilie vereinbart werden.
Auch wird hier klar vereinbart, dass der Verkäufer sich zur Unterschrift eines notariellen Kaufvertrages verpflichtet.

Kaufpreis

Es wird der vereinbarte Kaufpreis festgelegt. Außerdem wird hier festgelegt wie und wann der restliche Kaufpreis gezahlt werden muss. In der Regel ist der Zahlungszeitpunkt die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde und gezahlt wird in der Regel mit spanischen bankbestätigten Schecks. Andere Regelungen sind möglich, müssen aber entsprechend vorher besprochen und festgelegt werden.

Anzahlung / Optionspreis

Damit der Optionsvertrag legal abgeschlossen wird, muss eine Anzahlung erfolgen. Im Gesetz heißt es, dass die Anzahlung der Sache angemessen sein muss. Für Immobilien haben sich 10 % als Anzahlung/Optionspreis etabliert.
Die Anzahlung wird normalerweise direkt an den Verkäufer überwiesen. Je nach Fall kann aber auch z.B. der Makler treuhänderisch die Anzahlung erhalten. Eher seltener werden Treuhandverträge mit dem Notar geschlossen. Zum einen sind die Kosten dafür nicht unerheblich, aber vor allem muss der Käufer und Verkäufer vor der Überweisung einen Treuhandvertrag vor Ort mit dem Notar abschließen, in dem die Regeln für das Treuhandkonto definiert sind. Nur so ist der Betrag dann auch wirklich treuhänderisch übergeben. Oft wird dieser Treuhandvertrag aus Vereinfachungsgründen mit dem Notar erst beim Termin für die Kaufurkunde gemacht. Unserer Meinung nach ist dies falsch und stellt für beide Parteien im Ernstfall eine Gefahr dar.

Laufzeit der Option

Der Optionsvertrag wird immer mit einer definierten Laufzeit abgeschlossen. Bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit muss der Käufer einen Termin für den notariellen Kaufvertrag vereinbaren und den Termin mit dem Verkäufer abstimmen.

Vertragsstrafen bei Nichteinhaltung

Der Optionsvertrag ist für beide Seiten bindend und hat eher den Charakter eines vorweggenommen notariellen Kaufvertrages.
Dies war leider nicht immer so. In der Historie kam es leider vor, dass Verkäufer bei einem besseren Angebot einfach einen neuen Optionsvertrag abgeschlossen haben und dem vorherigen Kaufinteressenten die geleistete Anzahlung zurück gezahlt haben. Da dies für die Kaufinteressenten bedeutet keinerlei Sicherheit in der Planung zu haben und nur für den Verkäufer lukrativ gewesen ist, wurde dies vom Gesetzgeber Anfang der 2000er anders geregelt.
Seit dem gibt es die Regelung, dass der Käufer seine Anzahlung an den Verkäufer als Strafzahlung verliert, wenn er nicht bis zum Ende der Laufzeit den notariellen Kaufvertrag geschlossen hat. Im Gegenzug muss der Verkäufer, wenn er den Verkauf nicht mehr durchführen will oder er einfach nicht zum angesetzten Notartermin erscheint dem Käufer einen Betrag in Höhe der Anzahlung als Schadensersatz bezahlen. Natürlich muss der Verkäufer in diesem Fall die bereits erhaltene Anzahlung an den Käufer ebenfalls zurück zahlen. Darüber hinaus lässt die Gesetzeslage zu, dass der Optionsnehmer die Wahl hat zwischen dieser Schadenersatzlösung oder aber den Optionsvertrag durch ein Gericht vollziehen zu lassen.

Anlagen

• Grundbuchauszug – aktuelle Kopie
• Katasterauszug – aktuelle Kopie
• Kopie der Ausweise von Optionsgeber und Optionsnehmer
• ja nach Situation können weitere Dokumente sinnvoll sein

Wer erstellt den Optionsvertrag auf Mallorca?

Hierzu werden Sie sehr unterschiedliche Meinung hören, je nachdem mit wem Sie gerade sprechen. Anwalt oder Makler? Dabei ist es egal, ob Sie die Immobilie von einem Makler angeboten bekommen haben oder direkt vom Eigentümer als Privatverkauf. Jeder Profi ist an dieser Stelle die besser Wahl, als eine „selbst gemachte“ Lösung!

Anwalt

Vertrag = Anwalt ist bei vielen die erste Verknüpfung. Ja, natürlich Anwälte bzw. Anwaltskanzleien bieten die Begleitung beim Immobilienkauf an und ein Teil dieser Dienstleistung ist auch die Erstellung und Verhandlung des Optionsvertrages. Das Honorar welches die Anwälte für diese Dienstleistungen berechnen liegt in der Regel zwischen 1 % und 1,5 % des Kaufpreises.

Makler

Ein seriöser, ausgebildeter Makler erstellt in der Regel seine Optionsverträge selbst. Dadurch ist der Makler einfach flexibler und kann schneller reagieren. Die Optionsverträge die wir z.B. nutzen sind von unserem Anwalt redigiert und vorbereitet und beinhalten die geltenden Regeln. Die jeweiligen erforderlichen Anpassungen bedürfen entsprechender Kenntnisse und Erfahrung, um sowohl Käufer als auch Verkäufer in ausgewogenem Masse abzusichern. Aktualisierungen in der Gesetzgebung bzw. Auslegungen erhalten wir zeitnah über unseren Verband ABAI. Sollte es dann auf Grund von komplizierteren Sachverhalten dazu kommen, dass wir die Hilfe eines Anwalts benötigen, können wir sowohl die Anwälte unseres Verbandes als auch die unseres Firmen-Anwalts zurückgreifen.

Zusätzliche Kosten entstehen sowohl Verkäufer als auch Käufer bei normalen Optionsverträgen nicht, da wir den Optionsvertrag als Teil unserer Makler-Leistung sehen.

In welcher Sprache erfolgt der Optionsvertrag?

Für uns ist Spanisch Pflicht, da es sich um ein Dokument handelt, welches im spanischen Rechtsraum auch seine Gültigkeit hat und Anwendung findet. Im Zweifelsfalle muss man mit diesem Dokument auch sein Recht durchsetzten können. Und dies geht in Spanien nun mal nur in Spanisch.
Da in unserem Umfeld die meisten Käufer/Verkäufer kein Spanisch sprechen, sollte es selbstverständlich sein auch eine entsprechende Übersetzung mitzuliefern. So erstellen wir die Optionsverträge in Spanisch-Deutsch oder Spanisch-Englisch oder sogar in Spanisch-Deutsch-Englisch. Je nach Situation und Notwendigkeit. Die Vertragsparteien unterschreiben den vollständigen Vertrag inklusive Übersetzungen.

Wer unterschreibt den Optionsvertrag und wie?

Unterschrieben werden muss der Optionsvertrag von allen Vertragsparteien!

Optionsgeber (Verkäufer)

Das sind zum einen die legalen Verkäufer der Immobilie. Hierzu reicht ein Blick in den aktuellen Grundbuchauszug, da hier die aktuellen Eigentümer eingetragen sind. Diese Personen müssen den Optionsvertrag auch unterschreiben. Ausnahmen kann es im Rahmen von Erbschaften oder bei vorliegenden Vollmachten geben. Dies muss dann im Optionsvertrag entsprechend definiert werden.

Optionsnehmer (Käufer)

Zum anderen ist das die Käuferseite. Dies können ein oder mehrere Personen sein. Alle aufgeführten Personen müssen den Vertrag auch unterzeichnen, es sei denn es liegen entsprechende Vollmachten vor. Im Normalfall sind die Optionsnehmer auch die Personen, die den Notarvertrag unterzeichnen müssen. Sollten Sie sich hier noch nicht sicher sein ob Sie oder eine Ihnen nahestehende Person oder evtl. sogar eine Firma die Ihnen gehört den Notarvertrag unterschreiben soll, also als Käufer auftreten soll, so müssen Sie sich dieses Recht im Optionsvertrag vom Verkäufer einräumen lassen. Ansonsten muss der Verkäufer dies nicht akzeptieren.

Makler

Bei unseren Kunden unterzeichnen wir als zuständiger und verantwortlicher Makler den Vertrag entsprechend als Zeuge. Außerdem enthält der Vertrag auch Klauseln die uns als Makler bezüglich unserer Makler-Courtage beinhalten und so bestätigen wir auf diese Weise auch diese Vereinbarung.

TIPP

Bitte unterschreiben Sie nicht nur an der einen dafür vorgesehenen Stelle am Ende des Vertrages. Zeichnen Sie alle anderen Seite, auch die der Anlagen, sicherheitshalber kurz ab.

Das Thema der Optionsvertrag und was Sie darüber wissen sollten könnten wir sicherlich noch weiter und weiter ausführen. Vieles kommt auf den konkreten Einzelfall und die Situation an. An dieser Stelle können wir nur das grundlegende Konzept des Optionsvertrages darstellen. Wenn Sie konkrete Fragen haben und zum Thema Optionsvertrag Hilfe benötigen, stehen wir Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite. So bieten wir für Käufer die keine Immobilie in unserem Portfolio finden und einfach nur professionelle Begleitung beim Kauf Ihrer Traum-Immobilie möchten unseren Leistungsbaustein Beratung beim Immobilienkauf auf Mallorca an.

Liebe Grüße aus Mallorca und hoffentlich bis bald!
Ihr Jürgen Dreckmann, Perfect Mallorca