Hypotheken auf Mallorca und was Sie darüber wissen sollten

Sie sind dabei sich eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen und überlegen ob es sinnvoll ist die Immobilie mit einer Hypothek in Spanien zu finanzieren? Wo liegen die Unterschiede? Worauf muss man achten? All dies sind Themen, die wir mit unserem Beitrag über Hypotheken auf Mallorca und was Sie darüber wissen, sollten für Sie klären wollen.

Lesedauer ca. : 10 Minuten

Wofür kann man Hypotheken auf Mallorca erhalten?

In Spanien gibt es für die Banken die Vorgabe, dass Hypotheken nur bei

• Erwerb einer Immobilie
• Bau einer Immobilie
• Renovierung/Umbau/Erweiterung einer Immobilie

vergeben werden dürfen.

Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass es nicht möglich ist nachträglich Liquidität aus einer bestehenden Immobilie mit Hilfe einer Hypothek zu erhalten, wie es z.B. in Deutschland einfach möglich ist. Es werden zwar solche „Finanzierungen“ angeboten, allerdings nicht von spanischen Banken. Bitte schauen Sie sich die Konditionen von solchen Angeboten sehr gut an!

Wer kann eine Immobilien-Finanzierung erhalten?

Grundsätzlich kann jeder – egal ob Resident oder Nicht-Resident in Spanien – für sein Immobilien-Projekt in Spanien eine Finanzierung erhalten.

Wie viel Ihres Kaufpreises können Sie finanzieren mit einer Hypothek?

Die Banken haben je nach Status des Hypothekennehmers unterschiedliche Beleihungsgrenzen. Bei Residenten kann die Finanzierung bis zu 80 % des Kaufpreises und bei Nicht-Residenten nur bis zu 70 % betragen. Höhere Finanzierungen sind heutzutage eher ausgeschlossen und werden von Banken nur angeboten, falls es sich um einen Immobilie aus dem eigenen Bankenbestand handelt.

Für die Beleihungsgrenze wird immer der Kaufpreis genannt. Korrekterweise muss es aber heißen Kaufpreis oder Schätzwert, soweit der Schätzwert unter dem Kaufpreis liegt. In der Regel wird aber niemand eine Immobilie erwerben wollen und mehr bezahlen, als ein offizieller zugelassener Gutachter als Wert ermittelt hat.

Welche Arten von Hypotheken gibt es in Spanien?

Sie können sowohl Hypotheken mit variablen als auch festen Zinsen abschließen.

Die Verträge mit variablen Zinsen basieren auf dem Euribor zuzüglich einem vertraglich festgelegten Zuschlag.
Die Festzinshypotheken bleiben – wie der Name es schon sagt – über die Laufzeit gleich.

Welche Laufzeiten kann man bei den Hypotheken in Spanien abschließen?

Die Laufzeiten sind in der Regel gestaffelt nach 5, 10, 15 oder 20 Jahren.
Wichtig ist zu wissen, dass bei spanischen Hypotheken am Ende der Laufzeit die Hypothek vollständig getilgt sein muss. Es wird also nicht mit Restschulden am Ende der Laufzeit gearbeitet. Insofern bietet sich an, eine möglichst lange Laufzeit für die Hypothek zu vereinbaren.

Was brauchen Sie für die Beantragung Ihrer Hypothek auf Mallorca?

In Spanien sind zunächst einmal die Anforderungen an die Informationen, die Kreditnehmer der Bank zur Verfügung stellen müssen, nicht anders wie im Rest von Europa. Neben den persönlichen Daten ist immer zwingend eine Selbstauskunft über die Vermögens-Verhältnisse erforderlich. Zur Selbstauskunft gehören dann auch die Belege über vorhandene Spareinlagen, Immobilien, Mieteinnahmen oder Einkünfte. Für die spätere Erteilung der Hypothek ist für jeden Kreditnehmer eine NIE unbedingt erforderlich, die auch schon beim Finanzamt angemeldet sein muss.

Neben den Unterlagen über die persönlichen finanziellen Verhältnisse, benötigt die Bank die entsprechenden Unterlagen über die zu finanzierende Immobilie.

Mit diesen beiden Informationspakten erfolgt bei der Bank die erste Einschätzung, ob die Bank Ihnen eine Finanzierung anbieten kann und mit welchen Rahmenbedingungen. Diese erste Einschätzung seitens der Bank erfolgt immer unter dem Vorbehalt, dass das erforderliche unabhängige Wertgutachten den Wert der Immobilie bestätigt.

Wer macht ein Wertgutachten für die Hypothek?

In Spanien dürfen die Banken die Wertgutachten für eine Hypothek nicht selbst machen. Diese Bewertungen dürfen nur von Gutachtern/Gutachter-Firmen angefertigt werden, die von der spanischen National Bank Banco de España zugelassen sind.

Welche Kosten sind mit einer Hypothek verbunden?

Die gute Nachricht ist, dass seit dem Sommer 2019 auf Basis eines Urteils des obersten Zivilgerichtes die Hypotheken gebende Bank die meisten Kosten tragen muss. Dazu gehören die entsprechenden Steuern – die sogenannte Stempelsteuer, den Notar und die Gestoria. Allerdings haben die Banken dadurch die Zinsen angehoben. Damit ist dieses „Verbraucher freundliche Urteil“ unserer Meinung eher nach hinten losgegangen, da die Bank sicherlich über die Laufzeit der Hypothek mehr einnimmt als nur die Kosten.

Für Sie als Kreditnehmer bleiben die Eröffnungsgebühren bei der Bank von in der Regel 1,5-2 % der Kreditsumme sowie die Kosten des Wertgutachtens. Die Höhe der Kosten für das Wertgutachten hängt von der zu bewertenden Immobilie ab.

Wie ist der Ablauf um eine Hypothek zu erhalten?

Wenn Sie sich für eine Hypothek entscheiden so müssen Sie sieben Schritte bis zum notariellen Hypothekenvertrag durchlaufen. Dieser Ablauf ist ebenfalls das Resultat aus dem Urteil aus 2019 und soll die Kreditnehmer schützen.

Erste Einschätzung der Bank

Wie oben beschrieben auf Basis der vorgelegten Unterlagen. Die Bank benötigt zwischen 1 und 2 Wochen hierfür, sobald die vollständigen Unterlagen vorliegen.

Wertgutachten

Sobald die Bank ihr grundsätzliches OK gegeben hat und Sie mit den Konditionen einverstanden sind, muss ein entsprechendes Wertgutachten erstellt werden. Die Beauftragung erfolgt meist durch die Bank zu Lasten der Kreditnehmer. Die Gutachter benötigen ca. zwei Wochen ab Beauftragung für die Vorlage des Gutachtens. Wichtig ist natürlich der ungehinderte Zugang zu der zu bewertenden Immobilie für den Gutachter.

Verbindliches Angebot der Bank

Sobald das Wertgutachten der Bank vorliegt, kann diese ein verbindliches Angebot unterbreiten. Dies erfolgt in der Form des Dokumentes Ficha de Información Precontractual (FIPRE). Hierbei handelt es sich um eine genormten und vorgeschriebene Form in der die Bank Ihnen alle Details zu der Hypothek darlegen muss.

Annahme des Angebotes durch Kreditnehmer

Sobald Sie einverstanden sind mit dem Ihnen unterbreiteten Angebot müssen Sie dieses Angebot offiziell annehmen. Hierzu werden Sie neben dem FIPRE noch weitere Dokumente unterzeichnen und der Bank zusenden müssen. Die Kommunikation mit der Bank kann bis zu diesem Zeitpunkt in der Regel per E-Mail erfolgen und erfordert nicht Ihre persönliche Anwesenheit vor Ort in Spanien.

Ausfertigung der offiziellen Hypotheken-Dokumente für Notar

Die Bank muss nun alle erforderlichen Dokumente erstellen und diese dem Notar, den Sie für die Unterzeichnung beauftragen wollen, zukommen lassen. Hierfür wurde ein offizielles elektronisches Kommunikationssystem mit den Notaren eingerichtet, in dem die Kommunikation nachverfolgt werden kann.

Beratung durch den Notar

Nach dem die Bank die Unterlagen dem Notariat überstellt hat, erfolgt ein Beratungstermin durch den Notar, ohne Beisein der Bank. Dieser Termin kann erst ab dem 11 Tag nach Eingang der Dokumente beim Notar erfolgen und bis zur Unterzeichnung der Hypothek müssen nach dem Beratungsgespräch mindestens 24 Stunden vergangen sein.

Aufgabe des Notars in dem Beratungsgespräch ist es zu klären ob Ihnen alle Vertragsinhalte bekannt und bewusst sind und ob Sie die Folgen abschätzten können. Der Notar erstellt über dieses Beratungsgespräch ein entsprechendes Protokoll. Zum einen kann es natürlich sein, das Sie bei dem Beratungsgespräch erkennen, dass etwas nicht so ist wie Sie es erwartet haben. Sollte der Notar den Eindruck haben, dass etwas nicht stimmt, so wird er den Hypothekenvertrag nicht vollziehen.

Hypothekenvertrag

Davon ausgehend, dass bei dem Beratungstermin durch den Notar alles gut verlaufen ist und mindestens 24 Stunden seit dem vergangen sind, kann dann der Hypothekenvertrag unterzeichnet werden. Normalerweise erfolgt dies im gleichen Termin, in dem auch der Kaufvertrag für die Immobilie geschlossen wird.

Was müssen Sie an Zeit für die Hypotheken-Beantragung planen?

Durch den Ablauf ergeben sich schon zwingend auch einige Wartezeiten. Daher sollten Sie schon einen Zeitraum von ca. 2 Monaten bis zur Unterzeichnung der Hypothek beim Notar einplanen. Immer vorausgesetzt, der Bank liegen zeitnah alle erforderlichen Unterlagen vor!

Kann man Hypotheken auf Mallorca vorzeitig tilgen?

Ja, und die dabei entstehenden Kosten sind sehr überschaubar, da diese seit dem Urteil in 2019 ebenfalls fixiert worden sind. Als Vertragsstrafen bei einer vorzeitigen Ablösung der Hypothek wurden folgenden Konditionen festgelegt:

• bei Verträgen mit variablen Zinssatz sind es maximal 0,25 Prozent in den ersten drei Jahren und 0,15 Prozent bis zum fünften Jahr
• bei Verträgen mit festem Zinssatz sind es maximal 2 Prozent in den ersten zehn Jahren, danach 1,5 Prozent

Ein vorzeigte Tilgung kann vollständig oder teilweise erfolgen. Bei jeder Tilgung kann man dann bei der Bank wählen, ob durch die Tilgung die monatliche Belastung reduziert werden soll, also die Laufzeit beibehalten werden soll, oder die Laufzeit gekürzt wird und dafür die monatliche Belastung gleich bleibt.

Was sollten Sie noch beachten bei Ihrer Hypothek auf Mallorca?

Hypothek und Optionsvertrag

Wenn Sie sich für eine Immobilie auf Mallorca entschieden haben ist der nächste Schritt im Kaufprozess der Optionsvertrag. Verkäufer und Makler möchten diesen dann natürlich so schnell wie möglich mit Ihnen fixieren. Wenn Sie für den Erwerb Ihrer Immobilie aber eine Hypothek zwingend benötigen, raten wir Ihnen dringend davon ab einen Optionsvertrag vor der Hypothekenzusage der Bank zu unterschreiben. Sie verlieren im Zweifelsfall Ihre Anzahlung von 10 %. Auch wenn die Verkäuferseite drängelt, weil noch andere Interessenten da sind. Lassen Sie sich die Zeit. Ein seriöser Verkäufer/Makler wird Ihnen diese geben! Und sollte die Immobilie in der Zwischenzeit dann doch anderweitig verkauft werden, dann sollte es so sein. Wer weiß wofür es gut war!

Versicherungen von Banken

Ein leidiges Thema bei den Verhandlungen zur Hypothek ist, dass Ihnen die Bank mindestens die Gebäude-/Hausratversicherung und vermutlich auch eine Lebensversicherung im Hypothekenangebot mit anbietet. Dies ist nach dem neuen Gesetz zwar verboten, da Sie als Kunde grundsätzlich die Wahl haben wo Sie Ihre Versicherungen abschließen. Fakt ist aber auch, dass die meisten Banken Ihnen kein Hypothekenangebot mehr unterbreiten, wenn Sie die Versicherungen nicht akzeptieren. Möglich macht dies eine Klausel die besagt, dass die Bank dies dann tun darf, wenn Sie Ihnen dadurch bessere Finanzierungskonditionen anbietet.

Löschung einer Hypothek

Irgendwann ist der Zeitpunkt an dem die Hypothek komplett getilgt ist. Die Bank hat Ihr Geld und Sie nach wie vor eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld. Die Banken werden hier nicht von sich aus aktiv! Sie als Hypothekennehmer müssen aktiv an die Bank herantreten und die Bank auffordern die Löschung in die Wege zu leiten. Die dabei entstehenden Kosten (ca. 600 Euro) für die Bank, den Notar, das Grundbuch und die Gestoria sind von Ihnen als Hypothekennehmer zu tragen. Beim Kauf einer Immobilie sollten Sie auf jeden Fall darauf bestehen, dass eine bestehende Grundbuchsicherung einer alten Hypothek gelöscht wird.

Wer kann Ihnen bei Ihrer Immobilien-Finanzierung helfen?

Zum einen natürlich jede Bank in Spanien die Hypotheken anbietet. Leider bieten nicht alle Banken diesen Service auch in Deutsch an. Daher macht es Sinn sich jemanden anzuvertrauen, der sich mit dem Prozess und den Anforderungen auskennt und Sie durch den Hypotheken-Prozess begleitet. Für uns ist es selbstverständlich unsere Kaufinteressenten im Rahmen der Kaufberatung auch hier zu beraten. Aber wir begleiten auch Kunden in dem Hypothekenprozess die leider keine passende Immobilie über uns gefunden haben.

Liebe Grüße aus Mallorca und hoffentlich bis bald!
Ihr Jürgen Dreckmann, Perfect Mallorca