Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Mallorca – aktueller Überblick 2026

Für viele ist es ein lang gehegter Traum, eine Immobilie auf Mallorca zu erwerben. Damit dieser Traum auch langfristig Freude bereitet, sollten Sie neben dem Kaufpreis von Anfang an alle weiteren Kosten berücksichtigen. Beim Immobilienkauf auf Mallorca kommen Steuern, Gebühren, Beratungsleistungen und – je nach Immobilie – weitere Kosten hinzu. Wer ausschließlich mit dem Angebotspreis rechnet, kann deshalb schnell mehrere zehntausend Euro zu niedrig kalkulieren.

Wie hoch die Kaufnebenkosten tatsächlich ausfallen, hängt vor allem von vier Fragen ab:

• Kaufen Sie eine gebrauchte Immobilie oder einen Neubau?
• Wie hoch ist der steuerlich maßgebliche Wert der Immobilie?
• Nutzen Sie die Immobilie selbst, vermieten Sie sie oder kaufen Sie als Unternehmen?
• Benötigen Sie eine Finanzierung, technische Prüfung oder besondere rechtliche Unterstützung?

In diesem Beitrag erhalten Sie einen aktuellen Überblick über die wichtigsten Kaufnebenkosten auf Mallorca und erfahren, welche Punkte Sie vor einer verbindlichen Kaufzusage klären sollten.

Kurz gesagt: Als grobe Orientierung werden beim Immobilienkauf auf Mallorca häufig rund 10 bis 13 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis eingeplant. Das ist jedoch kein pauschaler Steuersatz. Die tatsächliche Summe muss für jede Immobilie einzeln berechnet werden.

Welche Kosten gehören zum Kaufbudget?

Für eine realistische Kalkulation sollten Sie nicht nur zwischen Kaufpreis und Nebenkosten unterscheiden. Sinnvoller ist eine Aufteilung in vier Gruppen:

Nicht jede dieser Positionen fällt bei jedem Kauf an. Entscheidend ist aber, dass Sie sie frühzeitig prüfen und nicht erst nach der Unterzeichnung des Vorvertrags berücksichtigen.

Gebrauchte Immobilie: die Grunderwerbsteuer ITP

Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung, eines Hauses oder einer Finca von einer Privatperson fällt in der Regel die spanische Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), kurz ITP, an.

Auf den Balearen gilt für Immobilien grundsätzlich eine gestaffelte Tarifstruktur. Nach den aktuellen Angaben der Agència Tributària de les Illes Balears gelten für den allgemeinen Tarif folgende Stufen:

Wichtig: Es wird nicht einfach der höchste Steuersatz auf den gesamten Kaufpreis angewendet. Die einzelnen Teilbeträge werden entsprechend der jeweiligen Stufe berechnet.

Welche Bemessungsgrundlage gilt?

Für die Berechnung ist nicht immer ausschließlich der Kaufpreis entscheidend. Bei vielen Immobilien spielt der sogenannte Kataster-Referenzwert (valor de referencia catastral) eine wichtige Rolle. Liegt der erklärte Wert oder der Kaufpreis über dem Referenzwert, kann der höhere Wert maßgeblich sein.

Diesen Punkt sollten Sie vor der Abgabe eines verbindlichen Angebots prüfen lassen. Andernfalls kann die tatsächliche Steuer höher ausfallen, als es die erste Kalkulation vermuten lässt.

Gibt es ermäßigte ITP-Sätze?

Für bestimmte Käufergruppen und bestimmte Formen der Eigennutzung können auf den Balearen reduzierte Steuersätze oder Steuervergünstigungen gelten. Dazu gehören beispielsweise besondere Regelungen für die erste selbstgenutzte Wohnung, bestimmte Altersgruppen, Menschen mit Behinderung oder Familienkonstellationen.

Diese Vergünstigungen gelten nicht automatisch. Voraussetzungen können unter anderem sein:

• die Immobilie muss als Hauptwohnsitz genutzt werden,
• es darf sich um die erste eigene Immobilie handeln,
• bestimmte Alters- oder Einkommensgrenzen müssen eingehalten werden,
• der Käufer darf nicht bereits über wesentliche Eigentumsanteile an einer anderen Wohnung verfügen,
• die Immobilie muss innerhalb bestimmter Wertgrenzen liegen.

Seit dem 1. März 2026 gelten für bestimmte steuerliche Vergünstigungen neue Wertgrenzen. Die ATIB nennt für Mallorca einen angepassten Höchstwert von 307.089 Euro. Ob eine Vergünstigung in Ihrem konkreten Fall tatsächlich angewendet werden kann, hängt jedoch von allen persönlichen und objektbezogenen Voraussetzungen ab.

Neubau: IVA und AJD

Beim Erwerb eines Neubaus vom Bauträger oder von einem gewerblichen Verkäufer wird die Immobilie steuerlich anders behandelt als eine gebrauchte Immobilie.

In vielen Fällen fallen an:

• 10 Prozent IVA, also spanische Mehrwertsteuer, auf Wohnimmobilien,
• zusätzlich AJD, die Steuer auf bestimmte notarielle Rechtsakte.

Der allgemeine AJD-Satz auf den Balearen liegt in vielen Standardfällen bei 1,5 Prozent. Für bestimmte Erwerbsvorgänge können reduzierte Sätze gelten. Die Voraussetzungen hängen unter anderem von der Nutzung, dem Wert der Immobilie und der persönlichen Situation des Käufers ab.

Bei Grundstücken, Gewerbeimmobilien oder anderen nicht als Wohnimmobilie behandelten Objekten kann ein anderer IVA-Satz gelten. Bei bestimmten gewerblichen Vorgängen sind beispielsweise 21 Prozent IVA möglich.

Nicht jede neue Immobilie ist steuerlich ein Neubau

Eine Immobilie kann frisch renoviert oder erstmals bezogen sein und trotzdem steuerlich nicht als klassische Neubau-Lieferung gelten. Entscheidend sind unter anderem:

• Wer verkauft die Immobilie?
• Handelt es sich um die erste Übertragung?
• Wie wurde das Gebäude bisher genutzt?
• Welche steuerliche Behandlung wird im Vertrag zugrunde gelegt?

Lassen Sie die steuerliche Einordnung deshalb vor der Reservierung oder dem Abschluss eines Arras-Vertrags prüfen.

Notar, Grundbuch und Gestoría

Neben den Steuern entstehen Kosten für die rechtliche und organisatorische Abwicklung des Kaufs.

Notarkosten

Die Notarkosten richten sich nach der gesetzlich geregelten Gebührenordnung und hängen unter anderem vom Kaufpreis, vom Umfang der Urkunde, von der Zahl der Beteiligten sowie von zusätzlichen Ausfertigungen und Übersetzungen ab. Als grobe Orientierung werden häufig etwa 0,3 Prozent des Kaufpreises genannt. Dies ist jedoch nur ein Richtwert; die konkrete Rechnung kann je nach Vorgang abweichen.

Eine notarielle Beurkundung ist ein zentraler Bestandteil eines sicheren Immobilienkaufs. Ein privater Vertrag kann zwar rechtlich bindend sein, ersetzt aber nicht die spätere notarielle Abwicklung und Eintragung. Gerade bei internationalen Käufern sollte der Vertrag vor der Unterschrift rechtlich geprüft und verständlich erklärt werden.

Grundbuchgebühren

Nach der Beurkundung muss der Eigentumswechsel im spanischen Grundbuch, dem Registro de la Propiedad, eingetragen werden. Dafür fallen Registergebühren an. Als grober Richtwert werden häufig etwa 0,2 Prozent des notariell beurkundeten Kaufpreises angesetzt. Die konkrete Höhe hängt vom Einzelfall und dem Umfang der Eintragung ab.

Kosten einer Gestoría

Eine Gestoría kann die administrative Abwicklung übernehmen. Dazu gehören beispielsweise:

• Vorbereitung und Einreichung von Steuererklärungen,
• Begleitung der Eintragung im Grundbuch,
• Kommunikation mit Behörden,
• organisatorische Nachbereitung des Notartermins.

Je nach Komplexität und Leistungsumfang können hierfür beispielsweise rund 300 bis 1.000 Euro anfallen. Dieser Betrag ist ein Erfahrungswert und keine verbindliche Gebührenangabe. Lassen Sie sich vorab schriftlich bestätigen, welche Leistungen im Honorar enthalten sind und ob die IVA bereits berücksichtigt ist.

Weitere Abwicklungskosten

Je nach Situation können außerdem Kosten für folgende Leistungen entstehen:

• beglaubigte Kopien,
• Übersetzungen und Dolmetscher,
• Vollmachten,
• Beantragung oder Verwaltung von Dokumenten,
• internationale Überweisungen und Währungsumtausch.

Rechtsanwalt, technische Prüfung und Kaufberatung

Diese Kosten sind nicht in jedem Kauf gesetzlich vorgeschrieben. Sie können aber entscheidend dazu beitragen, teure Fehler zu vermeiden.

Ein Rechtsanwalt kann unter anderem prüfen:

• den Reservierungs- oder Optionsvertrag,
• den Arras-Vertrag,
• die Eigentumsverhältnisse,
• Belastungen und offene Verpflichtungen,
• die Abstimmung mit Notar, Makler und Verkäufer.

Bei einer Finca, einem älteren Haus oder einer Immobilie mit An- und Umbauten kann zusätzlich eine technische Prüfung durch einen Architekten oder Bauingenieur sinnvoll sein. Dabei geht es beispielsweise um die Plausibilität der Gebäudestruktur, mögliche bauliche Mängel oder Hinweise auf nicht genehmigte Veränderungen.

Eine unabhängige Käuferberatung betrachtet darüber hinaus die Immobilie im lokalen Marktumfeld. Dazu gehören beispielsweise:

• die Einordnung von Lage und Infrastruktur,
• die Einschätzung der Preisposition,
• der Abgleich von Kataster und Grundbuch,
• Hinweise auf mögliche baurechtliche oder dokumentarische Risiken,
• eine strukturierte Vorbereitung der nächsten Schritte.

Die Kosten einer Beratung sind deshalb nicht einfach eine weitere Position auf der Ausgabenseite. Sie können Ihnen helfen, die gesamte Investition besser einzuschätzen, bevor Sie sich vertraglich binden.

Kosten für ein Wertgutachten

Wenn Sie prüfen möchten, ob der Kaufpreis dem aktuellen Marktwert entspricht, kann ein unabhängiges Wertgutachten sinnvoll sein. Die Kosten hängen von der Art, Größe und Lage der Immobilie sowie vom Umfang der Prüfung ab. Als grobe Orientierung werden häufig etwa 300 bis 600 Euro genannt. Lassen Sie sich vor der Beauftragung ein konkretes Angebot geben.

Ein Wertgutachten ersetzt keine technische, rechtliche oder steuerliche Prüfung. Es beantwortet in erster Linie die Frage, wie der Marktwert der Immobilie eingeschätzt wird.

Maklercourtage: Wer zahlt?

Auf Mallorca wird die Maklercourtage bei vielen Immobilien vom Verkäufer getragen. Das ist jedoch keine Regel, auf die sich Käufer ungeprüft verlassen sollten.

Die Parteien können eine andere Vereinbarung treffen. In einzelnen Fällen kann deshalb auch der Käufer an den Maklerkosten beteiligt werden. Prüfen Sie vor einer Reservierung:

• Wer ist Vertragspartner des Maklers?
• Wer zahlt die Courtage?
• Ist die spanische Mehrwertsteuer bereits enthalten?
• Wann wird die Courtage fällig?
• Gilt die Vereinbarung auch bei einem Rücktritt vom Kauf?

Als älterer Erfahrungswert werden auf Mallorca häufig 5 bis 6 Prozent des Kaufpreises zuzüglich IVA genannt. Maßgeblich ist jedoch immer die konkrete Vereinbarung. Lassen Sie sich die Kostenregelung schriftlich und eindeutig erklären, bevor Sie eine Zahlungsverpflichtung eingehen.

Hinweis: Die Maklercourtage ist keine allgemeine, automatisch vom Käufer zu zahlende Kaufnebenkostenposition. Sie wird nur dann zu Ihrem Budget, wenn dies vertraglich so vereinbart ist.

Kaufnebenkosten bei einer Finanzierung

Bei einer Finanzierung kommen weitere Kosten hinzu. Dazu können je nach Bank und Vertrag gehören:

• Immobilienbewertung beziehungsweise Tasación,
• Bearbeitungs- oder Vermittlungsgebühren,
• Kosten für ein Bankkonto,
• Versicherungen,
• Kosten für Übersetzungen und zusätzliche Dokumente,
• Zinsen und mögliche Kosten für die Finanzierung in einer anderen Währung.

Welche Kosten bei der Bestellung einer Hypothek von der Bank und welche vom Kunden getragen werden, hängt von der gesetzlichen Situation, dem Vertrag und der konkreten Bank ab. Die Finanzierungsunterlagen sollten deshalb ebenso sorgfältig geprüft werden wie der Kaufvertrag.

Laufende Kosten und mögliche Folgekosten

Streng genommen gehören die folgenden Positionen nicht zu den einmaligen Kaufnebenkosten. Für Ihr Gesamtbudget sind sie trotzdem wichtig:

• IBI: die jährliche spanische Grundsteuer,
• Müll- und Abfallgebühren: je nach Gemeinde,
• Gemeinschaftskosten: bei Wohnungen und Anlagen mit Gemeinschaftseigentum,
• Versicherung: insbesondere Gebäude-, Hausrat- und Haftpflichtversicherung,
• Instandhaltung: Pool, Garten, Klima- und Haustechnik,
• Versorgungsverträge: Strom, Wasser, Internet und gegebenenfalls Gas,
• steuerliche Pflichten: beispielsweise die Besteuerung als Nichtresident,
• Renovierung oder Sanierung: einschließlich möglicher Genehmigungs- und Fachplanungskosten.

Bei Fincas und älteren Immobilien sollten Sie außerdem prüfen, ob An- oder Umbauten vollständig dokumentiert und genehmigt sind. Eine spätere Regularisierung kann deutlich teurer werden als eine Prüfung vor dem Kauf.

Zwei Rechenbeispiele

Die folgenden Beispiele dienen nur der Orientierung. Sie gehen davon aus, dass der steuerlich maßgebliche Wert dem Kaufpreis entspricht und keine besondere Steuervergünstigung greift.

Beispiel 1: Gebrauchte Immobilie für 500.000 Euro

Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro wird die ITP gestaffelt berechnet:

• 400.000 Euro mit 8 Prozent: 32.000 Euro
• 100.000 Euro mit 9 Prozent: 9.000 Euro
• ITP insgesamt: 41.000 Euro

Hinzu kommen unter anderem Notar, Grundbuch, Gestoría, rechtliche Prüfung sowie gegebenenfalls technische Beratung, Finanzierung und Renovierung.

Beispiel 2: Neubau für 500.000 Euro

Bei einer Wohnimmobilie im Neubau kann die überschlägige Rechnung beispielsweise so aussehen:

• 500.000 Euro mit 10 Prozent IVA: 50.000 Euro
• 500.000 Euro mit 1,5 Prozent AJD: 7.500 Euro
• Steuern insgesamt: 57.500 Euro

Auch hier kommen noch die Kosten der Abwicklung und – je nach Situation – weitere Prüfungs-, Finanzierungs- oder Beratungskosten hinzu. Die Berechnung kann abweichen, wenn ein reduzierter AJD-Satz greift oder eine andere steuerliche Einordnung vorliegt.

Checkliste vor der Kaufzusage

Bevor Sie eine Immobilie auf Mallorca reservieren oder einen privaten Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie mindestens folgende Punkte klären:

• Ist die Immobilie steuerlich ein Neubau oder eine gebrauchte Immobilie?
• Welche Steuer fällt an: ITP oder IVA und AJD?
• Welcher steuerliche Wert beziehungsweise Referenzwert ist maßgeblich?
• Gibt es für Sie persönlich eine steuerliche Vergünstigung?
• Wer trägt eine mögliche Maklercourtage?
• Welche Leistungen übernimmt die Gestoría?
• Liegen ein aktueller Grundbuchauszug und die Katasterdaten vor?
• Stimmen die Flächen- und Gebäudedaten in den Unterlagen überein?
• Sind Anbauten, Pools und weitere Gebäude baurechtlich nachvollziehbar?
• Welche Kosten entstehen für Rechtsanwalt, technische Prüfung und Übersetzungen?
• Wie hoch sind die voraussichtlichen laufenden Kosten?
• Welche Renovierungen oder Instandsetzungen sind nach dem Kauf realistisch?
• Wie wird der Kauf finanziert und welche Bankkosten entstehen?

Je früher Sie diese Fragen beantworten, desto belastbarer wird Ihre Kaufentscheidung.

Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten auf Mallorca

Muss ich immer mit 10 bis 13 Prozent Kaufnebenkosten rechnen?

Die Spanne ist eine grobe Orientierung, kein fester Wert. Bei einer gebrauchten Immobilie hängt die Belastung insbesondere von der gestaffelten ITP und der steuerlichen Bemessungsgrundlage ab. Bei einem Neubau spielen IVA und AJD eine zentrale Rolle. Beratung, Finanzierung, Renovierung und laufende Kosten kommen gegebenenfalls zusätzlich hinzu.

Was passiert, wenn der steuerliche Referenzwert höher ist als der Kaufpreis?

Dann kann der höhere steuerliche Wert für die Berechnung maßgeblich sein. Lassen Sie den Referenzwert und die konkrete Bemessungsgrundlage vor der Unterzeichnung prüfen.

Muss der Käufer immer eine Maklercourtage zahlen?

Nein. Auf Mallorca wird die Courtage bei vielen Immobilien vom Verkäufer getragen. Entscheidend ist jedoch die konkrete Vereinbarung. Lassen Sie sich schriftlich bestätigen, wer die Courtage zahlt und ob die IVA bereits enthalten ist.

Ist ein Rechtsanwalt beim Immobilienkauf auf Mallorca Pflicht?

Ein eigener Rechtsanwalt ist nicht in jedem Fall gesetzlich vorgeschrieben. Für Käufer aus dem Ausland ist eine unabhängige rechtliche Prüfung dennoch häufig sinnvoll, da Vertrag, Register, Baurecht und steuerliche Fragen zusammen betrachtet werden sollten.

Brauche ich einen Notar?

Der spanische Immobilienkauf unterscheidet sich in einzelnen Punkten vom deutschen Verfahren. Für eine sichere und im Grundbuch eintragungsfähige Abwicklung ist die notarielle Beurkundung der übliche und empfehlenswerte Weg. Lassen Sie sich vorab erklären, welche Schritte in Ihrem konkreten Fall erforderlich sind.

Kann ich die Kaufnebenkosten selbst berechnen?

Eine erste Orientierung ist möglich. Eine verlässliche Berechnung erfordert jedoch mindestens den Kaufpreis, die steuerliche Einordnung der Immobilie, den maßgeblichen Referenzwert, die geplante Nutzung, die persönlichen Voraussetzungen des Käufers sowie Informationen zu Finanzierung und Vertragsgestaltung.

Lassen Sie Ihre Kaufnebenkosten vor der Zusage prüfen

Beim Immobilienkauf auf Mallorca sollten Sie nicht nur fragen, ob Ihnen eine Immobilie gefällt. Entscheidend ist auch, ob der Kaufpreis zusammen mit Steuern, Abwicklung, möglichen Risiken und laufenden Kosten zu Ihrem Gesamtbudget passt.

In der unabhängigen Käuferberatung von Perfect Mallorca unterstützen wir Sie dabei, die Immobilie und den Kaufprozess strukturiert einzuordnen. Je nach Situation geht es beispielsweise um die Marktposition, die vorhandenen Unterlagen, den Abgleich von Kataster und Grundbuch sowie die nächsten sinnvollen Schritte vor einer vertraglichen Bindung.

Die Beratung ist auch möglich, wenn die Immobilie von einem anderen Makler oder von privat angeboten wird.

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Transparenz:
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche oder technische Prüfung einer konkreten Immobilie. Wir nutzen moderne KI‑Tools als Unterstützung beim Schreiben. Alle Inhalte werden von Perfect Mallorca geprüft und mit unserer Erfahrung auf der Insel abgeglichen. Bitte beachten Sie, dass sich insbesondere Öffnungszeiten, Veranstaltungen und Angebote ändern können – prüfen Sie wichtige Details im Zweifel direkt beim jeweiligen Anbieter nach.

Rechtlicher Hinweis:
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Steuersätze, Wertgrenzen und Voraussetzungen können sich ändern. Maßgeblich ist immer die zum Zeitpunkt des jeweiligen Vorgangs geltende Rechtslage sowie die konkrete Situation der Immobilie und des Käufers.

Die steuerlichen Hinweise wurden anhand der veröffentlichten Informationen der Agència Tributària de les Illes Balears und der aktuellen Mitteilung zu den angepassten Wertgrenzen ab 1. März 2026 (ATIB, 17. März 2026) redaktionell eingeordnet. Vor einer Kaufzusage sollten Sie die konkrete Berechnung mit einem spanischen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar prüfen.