Name: Perfect Mallorca
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Wer eine Immobilie auf Mallorca kauft, verkauft, vermietet oder saniert, kennt das Kürzel CEE – Certificado de Eficiencia Energética. Bisher war die größte Unsicherheit dabei nicht die Energieklasse selbst, sondern die Frage: Ist die Person, die mir das Zertifikat ausstellt, überhaupt dazu befugt? Ein einheitliches, öffentlich einsehbares Verzeichnis gab es dafür nie – jede Region prüfte anders, und Eigentümer mussten im Zweifel einfach vertrauen. Genau das ändert sich jetzt.

Der Stichtag: 23. Juli 2026

An diesem Datum tritt der Real Decreto 659/2025 in Kraft, mit dem die Regierung das bestehende Grundgesetz zur energetischen Gebäudezertifizierung (Real Decreto 390/2021) nachschärft. Kern der Reform ist ein neuer Artikel 4 bis, der erstmals klar definiert, wer überhaupt als „técnico competente“ gelten darf – und das unterschiedlich je nach Zertifikatstyp:

Für Zertifikate bei Neubau, größeren Umbauten oder Erweiterungen dürfen künftig nur Fachleute tätig werden, die nach dem spanischen Baugesetz (LOE) auch Projekte planen oder Bauleitung übernehmen dürfen.
Für Zertifikate an bereits fertiggestellten Gebäuden öffnet sich der Kreis deutlich: Auch weitere Hochschulabschlüsse sowie Fachkräfte mit einschlägiger Berufsausbildung (Formación Profesional) oder Berufszertifikat können zugelassen werden – allerdings nur, wenn sie zuvor zwei verpflichtende Schulungsmodule zu Grundlagen- und Verwaltungswissen der Energiezertifizierung erfolgreich absolviert haben.

Das eigentliche Novum: ein zentrales Technikerregister

Damit diese Neuregelung überhaupt kontrollierbar wird, entsteht das Registro Administrativo Centralizado de Técnicos Competentes. Jeder Techniker muss sich künftig per „declaración responsable“ bei der zuständigen Stelle seiner Autonomen Gemeinschaft anmelden, um dort gelistet zu werden. Das Ministerium für ökologischen Wandel (MITECO) hat dazu bereits einen eigenen Bereich auf seiner Website eingerichtet, mit Zugangswegen, Leitfäden für unterschiedliche Ausbildungswege und einem FAQ-Bereich. Wichtig für alle, die jetzt schon aktiv werden wollen: Die eigentlichen Anmeldelinks und Formulare werden erst mit Inkrafttreten am 23. Juli 2026 freigeschaltet — vorher ist keine Antragstellung möglich, weder über das Ministerium noch über die Regionen.

Und was gilt speziell für die Balearen?

Wichtig zu unterscheiden: Das neue zentrale Technikerregister ist etwas anderes als das Register, in dem der fertige Energieausweis selbst eingetragen wird. Auf den Balearen läuft Letzteres weiterhin über die Dirección General de Energía y Cambio Climático der CAIB, ausschließlich telemático – Ausweis als signiertes PDF plus technischer Bericht im XML-Format, Identifizierung per certificado digital, DNIe oder Cl@ve. Wer keine spanische NIE besitzt, kann übrigens nicht selbst als Eigentümer im System auftreten – hier braucht es dann in der Regel eine bevollmächtigte Vertretung, was gerade für internationale Käufer auf Mallorca relevant ist. Für die Eintragung fallen zudem Gebühren an (aktuell 4,86 € bzw. 9,71 € je nach Gebäudetyp).

Warum das mehr ist als Verwaltungsdetail: der Zugang zu Fördergeldern

Der Energieausweis ist längst nicht mehr nur Pflichtpapier für Verkauf und Vermietung. Er ist inzwischen Zugangsvoraussetzung für einen Großteil der staatlichen Sanierungsförderungen und Steuervergünstigungen. Ein Zertifikat von einem nicht ordnungsgemäß registrierten Techniker kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass ein Förderantrag gar nicht erst anerkannt wird — ein Risiko, das bei den oft hohen Sanierungskosten auf Mallorca schnell teuer wird.

Die „G“-Regel: alter Hut, aber jetzt akut

Ein Punkt sorgt aktuell für Verwirrung: die verkürzte Gültigkeit von Zertifikaten der schlechtesten Klasse G – von zehn auf fünf Jahre. Diese Regel ist tatsächlich keine Neuheit des 23. Juli, sondern stand bereits 2021 im Gesetzestext. Neu ist nur, dass sie nun in der Praxis endgültig greift. Für Eigentümer mit älteren G-Zertifikaten heißt das: Wer jetzt keine Sanierungsschritte einplant, steht in wenigen Jahren erneut vor der kompletten Zertifizierung.

Ausblick: Klassen „Plus“ und „Zero“

Auf EU-Ebene wird parallel an einer Harmonisierung der Bewertungssysteme gearbeitet. Im Gespräch sind zwei zusätzliche Klassen oberhalb von A — „Plus“ und „Zero“ — für besonders effiziente Gebäude. Ein konkretes Datum gibt es noch nicht, die Richtung aber schon: Bis 2050 soll der europäische Gebäudebestand vollständig dekarbonisiert sein.

Was heißt das jetzt konkret für Eigentümer auf Mallorca?

Verkauf oder Vermietung planen:
Fragen Sie aktiv nach, ob der beauftragte Techniker im neuen Zentralregister eingetragen ist, sobald dieses ab dem 23. Juli zugänglich ist.
Sanierung ansteuern:
Bevor eine Fassadendämmung (SATE) oder ein Fensteraustausch beauftragt wird, lohnt sich der Blick in den bestehenden Energieausweis – er ist häufig Basis für die Förderfähigkeit.
G-Zertifikat im Bestand:
Jetzt eine Sanierungsstrategie entwickeln, statt kurz vor Ablauf unter Zeitdruck zu geraten.
Ausländische Eigentümer ohne NIE:
Frühzeitig klären, wer den Registrierungsprozess bei der CAIB übernehmen kann, da eine direkte Eintragung ohne NIE nicht möglich ist.

Unser Fazit

Der eigentliche Fortschritt dieser Reform liegt nicht in neuen Energieklassen oder verkürzten Fristen, sondern darin, dass Eigentümer künftig erstmals nachprüfen können, ob ihr Techniker wirklich zugelassen ist. Für einen Markt wie Mallorca, auf dem viele Transaktionen über Distanz und mit internationalen Käufern laufen, ist das ein klarer Vertrauensgewinn – vorausgesetzt, das Register wird ab dem 23. Juli tatsächlich so zugänglich, wie das Ministerium es ankündigt.

Wir behalten die Freischaltung für Sie im Blick und unterstützen Sie gerne dabei, einen im Register gelisteten Techniker zu finden und die nächsten Schritte für Ihre Immobilie zu planen.

Worauf wir bei unserer unabhängigen Käuferberatung achten

Gerade für internationale Käufer ist der Energieausweis nur eines von mehreren Dokumenten, die vor einem Kauf sorgfältig geprüft werden sollten – und genau hier setzt unsere unabhängige Käuferberatung an. Im Rahmen der Unterlagenprüfung schauen wir uns unter anderem an:

Ist der Energieausweis gültig und ordnungsgemäß registriert?
Wir prüfen, ob das Zertifikat bei der CAIB korrekt eingetragen ist und ob der ausstellende Techniker den neuen Zulassungsanforderungen entspricht, sobald das Zentralregister greift.
Passt die Energieklasse zum tatsächlichen Zustand der Immobilie?
Wir gleichen die Angaben im Ausweis mit dem realen Bauzustand ab, um böse Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden.
Welche Konsequenzen hat eine niedrige Klassifizierung (z. B. G)?
Wir zeigen auf, welche Sanierungen sinnvoll sind, was sie kosten und welche Förderungen dafür infrage kommen.
Sind alle weiteren Unterlagen vollständig und stimmig?
Grundbuchauszug, Katasterdaten, Baugenehmigungen, Gemeinschaftskosten und eventuelle Lasten prüfen wir gemeinsam mit Ihnen, bevor Sie sich vertraglich binden.

So gehen Sie beim Immobilienkauf auf Mallorca auf Nummer sicher – unabhängig von Verkäufer- oder Maklerinteressen, allein in Ihrem Sinne als Käufer.

Lassen Sie uns sprechen!

Melden Sie sich einfach für ein unverbindliches Gespräch – Ihr neues Kapitel auf Mallorca beginnt mit dem ersten guten Gespräch. In einem kostenfreien Erstgespräch klären wir, ob und welche Unterstützung für Ihre Situation sinnvoll ist.

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Transparenz: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung moderner KI‑Tools erstellt und von Perfect Mallorca inhaltlich geprüft und angepasst. Er ersetzt keine Rechtsberatung; verbindlich sind die verlinkten Dekrete und eine individuelle Beratung.