Cédula de habitabiliad und was Sie darüber wissen sollten

Sie sind auf der Suche nach einer Immobilie auf Mallorca? Im Internet finden Sie überall Ratgeber und Listen worauf Sie achten sollen. Darunter taucht auch immer wieder die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilitat) für Immobilien auf. Wir haben an dieser Stelle einmal alles zum Thema Cédula de habitabiliad und was Sie darüber wissen sollten zusammengestellt.

Die Cédula de habitabilitat was ist das?

Einfach ausgedrückt wird mit der Cédula dokumentiert, dass die jeweilige Immobilie die Mindestanforderungen an ein nutzbares Gebäude erfüllt. Zu den Anforderungen zählen eine bestimmte Größe, technische Ausstattungen und sanitäre Einrichtungen. Die genauen Definitionen sind in den jeweiligen Bestimmungen zum Bauen definiert.

Wer stellt die Bewohnbarkeitsbescheingung für Immobilien auf Mallorca aus?

Die Cédula für eine Immobilie wird vom Consell de Mallorca – dem Inselrat – ausgestellt.

Wofür ist die Cédula?

Wichtig und erforderlich ist sie für den Anschluss eines Gebäudes an die Versorger wie Strom, Wasser, Gas oder Telefon. Heutzutage muss eine Cédula de habitabilidad zwingend vorliegen. Ansonsten dürfen die Anbieter keinen Vertrag abschließen und damit auch keine Anbindung und Belieferung durchführen.

Dies war allerdings nicht immer so. Insofern sind viele Immobilien im Bestand völlig legal ans Strom- und Wassernetz angeschlossen. Auch ohne dass eine Cédula vorliegt. Ein Neuanschluss einer bestehenden Immobilie, wie alt auch immer das Gebäude ist, die egal aus welchem Grund nicht mehr am Netz hängt, ist ohne Cédula heute nicht mehr möglich! Die Ummeldung auf einen neuen Eigentümer nach einem Immobilien-Verkauf stellt allerdings auch ohne Cédula heute kein Problem dar.

Ist die Cédula zum Verkauf/Kauf einer Immobilie auf Mallorca zwingend erforderlich?

Eine Frage die immer wieder aufkommt und so oder so beantwortet werden kann.

In vielen Ratgebern im Internet oder auch in Büchern steht die Cédula auf der Liste der Dokumente die auf jeden Fall vorliegen soll. In der Regel verbunden mit dem Hinweis, dass diese beim Notartermin zur Beurkundung vorliegen muss. Ein Verkauf sei sonst nicht möglich. Diese Information stimmt nicht ganz! Wahr ist, dass es Autonome Regionen in Spanien gibt, wo dies genau der Fall ist. Mallorca gehört nicht dazu! Eine Cédula de habitabilidad ist auf Mallorca bisher nicht zwingend für den notariellen Verkauf vorgeschrieben!

Soweit so gut. Aber auch wir plädieren dafür, wenn immer möglich und sinnvoll, die Cédula für den Verkauf mit vorzubereiten. Sie gehört auch unserer Meinung nach zur vollständigen Dokumentation einer Immobilie, auch wenn Sie nicht Pflicht ist. In der notariellen Urkunde wird seit einiger Zeit dokumentiert, ob beim Verkauf eine Cédula an den Käufer übergeben worden ist oder nicht. Dies hat derzeit nur informellen Charakter, zeigt aber deutlich wo es hingehen wird.

Manchmal macht es aber nicht unbedingt Sinn noch eine Cédula für eine Immobilie zu beantragen, falls keine vorliegt. Dies gilt zum Beispiel wenn bekannt ist, dass der Käufer Um-/Anbauten plant. Dann wäre es unsinnig auf dem „Alt-Bestand“ noch eine Cédula zu beantragen. Dann beantragt man diese lieber im Rahmen des späteren Nachtrags der Um-/Anbauten mit den dann gemachten Änderungen.

Wieso gibt es unterschiedliche Arten der Bewohnbarkeitsbescheinigung?

Es gibt drei Arten von Cédulas, die der jeweiligen Situation der Immobilie entsprechend ausgestellt werden.

Erstbescheinigung: Cédula de habitabilidad de primera ocupación

Bei der Erstbescheinigung handelt es sich wie der Name sagt um die Neubeantragung für eine Immobilie. Diese erfolgt für Neubauten, bei umfangreichen Umbauten oder Erweiterung sowie bei einer Nutzungsänderung einer Immobilie. Zur Beantragung benötigen Sie

• Antragsformular
• Eigentumsnachweis
• Fotos der Immobilie
• Lageplan der Immobilie mit Kataster-Informationen
• Bau-Genehmigung und -Abnahme
• Beleg der Bezahlung der Gebühren

Die Angaben müssen von einem Architekten bescheinigt und unterzeichnet werden.

Erneuerungen: Cédula de habitabilidad de renovación

Die Cédula hat eine Gültigkeit von 10 Jahren. Insofern muss sie dann auch entsprechend erneuert werden. Auch für die Erneuerung der Cédula müssen Sie entsprechenden Unterlagen vorlegen

• Antragsformular
• Eigentumsnachweis
• ggf. vorherige Cédula
• aktuelle Fotos der Immobilie
• Lageplan der Immobilie mit Kataster-Informationen
• Beleg der Bezahlung der Gebühren

Die aktuellen Fotos verbunden mit einer Bestätigung das sich nichts verändert hat muss entsprechend von einem Architekten dokumentiert und unterzeichnet werden.

Alt-Bestand: Cédula de habitabilidad por carencia

Für Immobilien, die vor dem 1. März 1987 erstellt wurden und noch nie vorher eine Cédula ausgegeben worden ist, gilt diese Bescheinigung. Die Beantragung erfolgt in einem vereinfachten Verfahren in dem Sie folgende Dokumente vorlegen müssen

• Antragsformular
• Eigentumsnachweis
• aktuelle Fotos der Immobilie
• Lageplan der Immobilie mit Kataster-Informationen
• Certificado de situación urbanistica, hierbei handelt es sich um den Nachweis, dass die Immobilie vor dem 01. März 1987 erstellt wurde
• Bescheinigung, dass es kein Bauverstoß vorliegt
• Bescheinigung, dass keine baulichen Veränderungen vorgenommen worden sind
• Beleg der Bezahlung der Gebühren

Auch hier müssen die entsprechenden Dokumente vom Architekten erstellt und unterzeichnet werden.

Beispiel einer Cédula de habitabilidad

Hier ein Beispiel wie eine Cédula de habitabilidad im Original aussieht. In der Cédula ist die Registrierungsnummer, das Ausstelldatum, die Art der Erstellung, die Nutzungsart der Immobilie und Anzahl von Schlafplätzen sowie die Angaben wo die Immobilie liegt enthalten. Natürlich muss auch der entsprechende Stempel des Amtes vorhanden sein. Im Beispiel handelt es sich um eine Erneuerung (renovación).

Neues Format ab 2021

Ab Anfang 2021 wird die Cedula in einem neuen Format ausgestellt.

Was mache ich wenn ich keine Cédula de habitabilidad für meine Immobilie habe?

Sie besitzen Ihre Immobilie schon lange und haben in Ihren Unterlagen keine Cédula finden können? Oft wurde sie in früheren Jahren auch gar nicht beim Kauf mit übergeben. Oder Sie haben Sie bekommen und übersehen, dass sie schon längst abgelaufen ist und erneuert werden müsste. Kein Problem, wir helfen Ihnen gerne.

Wir, Perfect Mallorca, als registrierter Immobilienmakler auf Mallorca und Gestoria kümmern uns gerne um den Beantragungsprozess für Sie. Wir tragen die entsprechenden Dokumente für Sie zusammen und veranlassen alle erforderlichen Schritte. Im Rahmen unsere Immobilien-Verkäufe ist dies in der Regel immer eine Maßnahme die in Angriff genommen werden muss. Insofern verfügen wir über langjährige Erfahrung damit.

Natürlich können Sie sich aber auch an jeden Architekten auf Mallorca dafür wenden.

Was kostet die Beantragung einer Cédula?

Davon ausgehend, dass es sich um eine normale Beantragung handelt, liegen die Kosten bei ca. 250,- Euro zzgl. IVA. Bei einer ersten Prüfung kann man schnell feststellen ob Themen vorliegen, die man speziell betrachten muss. So kann bei schwierigen Situationen die Beantragung auch durchaus bis 1.000 Euro zzgl. IVA kosten.

Es gibt viel zu beachten beim Immobilien-Kauf und -Verkauf auf Mallorca und wir versuchen Ihnen die erforderlichen Informationen so gut und einfach wie möglich zu vermitteln. Natürlich ist es im Detail dann alles noch etwas anders, aber dies sind die Dinge, die wir wissen müssen um eine Cédula zu erhalten. An dieser Stelle möchten wir dafür Sorgen das Sie alles über die Cédula de habitabiliad und was Sie darüber wissen sollten so kompakt wie möglich erhalten. Für Fragen stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Dafür nutzen Sie einfach unsern Link zum Kontaktformular. Wir freuen uns von Ihnen zu hören.

Liebe Grüße aus Mallorca und hoffentlich bis bald!
Ihr Jürgen Dreckmann, Perfect Mallorca