Name: Perfect Mallorca
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Viele Eigentümer – gerade aus Deutschland – gehen in Spanien noch immer von einer einfachen Faustregel aus:

„Wenn der Vertrag unter 12 Monaten bleibt, ist es automatisch ein Alquiler de temporada (Saison- oder Zeitmiete).“

Ein aktuelles Urteil der Audiencia Provincial de A Coruña zeigt sehr deutlich:
Diese Annahme ist falsch – und kann für Vermieter teuer werden.

In diesem Beitrag fassen wir die Entscheidung verständlich zusammen, übertragen sie auf die Praxis auf Mallorca und zeigen, worauf Sie als Eigentümer unbedingt achten sollten.

Wer eine Immobilie auf Mallorca besitzt, kennt die Versuchung: Man möchte flexibel bleiben, vielleicht selbst noch Zeit auf der Insel verbringen, aber die Wohnung oder das Haus soll sich zwischendurch auch rechnen. Also vermietet man „auf Zeit“ – oft mit Verträgen über zehn oder elf Monate. In der Annahme, damit automatisch auf der sicheren Seite zu sein.

Genau an dieser Stelle lohnt ein zweiter Blick. Ein aktuelles Urteil der Audiencia Provincial de A Coruña zeigt sehr deutlich: Nicht die Zahl der Monate im Vertrag entscheidet darüber, ob es sich um eine Saisonmiete handelt, sondern die Frage, wofür die Immobilie tatsächlich genutzt wird. Oder anders gesagt: Das Leben, das in der Immobilie stattfindet, ist für die Gerichte wichtiger als die Überschrift auf dem Papier.

Der Fall aus A Coruña: Saisonmiete auf dem Papier, Zuhause in der Realität

Im entschiedenen Fall (Audiencia Provincial de A Coruña) hatte eine Gesellschaft einem Mieter aus Argentinien eine Wohnung für 11 Monate und 15 Tage überlassen. Im Vertrag stand „Alquiler de temporada“, also Saisonmiete. Als Begründung wurde festgehalten, der Mieter wolle eine Zeit lang in A Coruña leben und prüfen, ob die Stadt zu ihm passt, bevor er eine endgültige Entscheidung über einen Umzug trifft.

Als die vereinbarte Laufzeit abgelaufen war, verlangte der Eigentümer die Rückgabe der Wohnung und leitete eine Räumungsklage ein – mit dem Argument: Die Zeit ist um, der Vertrag ist beendet. Das erstinstanzliche Gericht folgte dieser Sicht. Die Audiencia Provincial aber schaute genauer hin und kam zu einem anderen Ergebnis: Auch wenn im Vertrag „Saisonmiete“ stand, lebte der Mieter dort faktisch wie in seiner normalen Wohnung. Damit handelte es sich um einen klassischen Mietvertrag über eine „vivienda habitual“, eine gewöhnliche Wohnung.

Diese Einstufung hatte handfeste Folgen. Weil der Vermieter eine juristische Person war, griff die Mindestmietdauer von sieben Jahren nach der spanischen Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Der vermeintlich „kurzfristige“ Vertrag verwandelte sich also in eine langfristige Bindung – nicht in der Theorie, sondern ganz konkret.

Warum Gerichte der Realität mehr trauen als der Überschrift

Die spanische Rechtsprechung ist hier seit Jahren relativ klar: Entscheidend ist nicht in erster Linie die Laufzeit des Vertrages, sondern der Zweck, für den die Immobilie überlassen wird, und die Art und Weise, wie sie tatsächlich genutzt wird.

Eine echte Saisonmiete setzt voraus, dass es einen konkreten, zeitlich begrenzten Anlass für den Aufenthalt gibt. Das kann ein Studienjahr sein, ein befristetes Projekt, eine medizinische Behandlung oder eine klar definierte berufliche Entsendung. Die Dauer des Vertrages steht dann erkennbar im Zusammenhang mit diesem Anlass. Man weiß von Anfang an, warum der Aufenthalt endet.

Im Fall von A Coruña war das anders. Die Formulierung, der Mieter wolle erst einmal schauen, ob er sich an die Stadt gewöhnt, beschreibt im Kern eine offene Lebensentscheidung. Es geht darum, auszuprobieren, ob man dort leben möchte – ohne klaren Endpunkt. Das Gericht sah deshalb nicht einen „Aufenthalt aus Anlass X“, sondern den Beginn eines möglichen neuen Lebensmittelpunktes. Und genau dafür ist die LAU gemacht.

Kleine vertragliche Details mit großer Wirkung

Besonders aufschlussreich ist, welche Details das Gericht zusätzlich zu dieser Zweckbestimmung betrachtet hat. Die Miete war als ganz klassische Monatsmiete von 400 Euro ausgestaltet. Es gab keine Plausibilisierung, warum die Laufzeit genau 11 Monate und 15 Tage betragen sollte, und die „fehlenden“ 15 Tage wurden auch nicht etwa anteilig abgerechnet. In den Unterlagen zur Kautionshinterlegung tauchte zudem eine Jahresmiete von 4.800 Euro auf – als hätte es sich in Wahrheit um zwölf Monatsmieten gehandelt. Für die Richter passte das Bild einer nüchtern befristeten Saisonmiete hier nicht mehr.

Hinzu kam, dass der Mieter verpflichtet wurde, die Versorgung mit Strom und Wasser neu anzumelden und eine Versicherung abzuschließen. Solche Pflichten signalisierten für das Gericht eher den Aufbau eines dauerhaften Zuhauses als einen vorübergehenden Aufenthalt. Auch die Aufnahme einer Verzichtsklausel auf Vorkaufsrechte nach der LAU deutete stark in Richtung klassischer Wohnraummietvertrag. Und schließlich sah der Vertrag sogar die Möglichkeit vor, den Aufenthalt durch neue Vereinbarungen zu verlängern – ein weiterer Baustein in Richtung „Hier soll jemand bleiben können, wenn es passt“.

In der Gesamtbetrachtung sprach aus Sicht der Audiencia Provincial vieles dafür, dass unter dem Etikett „Saisonmiete“ in Wahrheit ein Wohnraummietvertrag versteckt wurde.

Die rechtliche Konsequenz: Es gelten die Schutzvorschriften der LAU, nicht die größere Gestaltungsfreiheit der Saisonmiete.

Was das mit Mallorca zu tun hat

Auch wenn dieser Fall nicht auf Mallorca spielt, ist er für Eigentümer hier auf der Insel hochaktuell. Denn die Konstellation ist vertraut: Menschen kommen für mehrere Monate, um zu sehen, ob das Leben auf Mallorca zu ihnen passt. Sie melden vielleicht ihren Erstwohnsitz (noch) nicht um, aber de facto leben sie hier. Für viele Eigentümer scheint die Lösung dann zu sein, mit immer neuen Zeitmietverträgen zu arbeiten – in der Hoffnung, flexibel zu bleiben.

Das Urteil macht deutlich, dass Gerichte sich im Konfliktfall weniger für die gewählte Vertragsüberschrift interessieren als für die Frage: Ist diese Immobilie für den Mieter ein echtes Zuhause geworden oder eine zeitlich klar begrenzte Unterkunft aus einem bestimmten Anlass? Wenn Sie als Eigentümer im Kopf ein Wohnraummietverhältnis vermeiden möchten, der Vertrag und die gelebte Nutzung aber genau dorthin führen, entsteht eine gefährliche Spannung.

Gerade wenn eine Gesellschaft Vermieterin ist, kommt noch ein weiterer Aspekt hinzu: Die LAU sieht hier eine Mindestlaufzeit von sieben Jahren vor. Wer in zwei oder drei Jahren verkaufen oder die Immobilie selbst nutzen möchte, kann dann in einer Lage stecken, die er so nie geplant hatte.

Worauf Eigentümer jetzt achten sollten

Wenn Sie aktuell über mittelfristige Vermietungen auf Mallorca nachdenken, kann dieses Urteil ein guter Anlass sein, die eigene Strategie zu prüfen. Die wichtigste Frage lautet dabei: Deckt sich das rechtliche Konstrukt mit dem, was Sie tatsächlich wollen – und mit dem, was im Alltag in Ihrer Immobilie passiert?

Wenn es um eine echte Zeitmiete mit klarem Anlass geht, sollte dieser Anlass im Vertrag erkennbar benannt und zeitlich klar begrenzt sein. Es sollte nachvollziehbar sein, warum der Aufenthalt endet. Wenn es dagegen darum geht, einem Menschen bewusst die Möglichkeit zu geben, auf Mallorca anzukommen und hier sein neues Zuhause zu finden, bewegen Sie sich im Raum der Wohnraummiete – mit allen Rechten und Pflichten, die das für beide Seiten bedeutet.

In unserer täglichen Arbeit erleben wir immer wieder, dass Eigentümer versuchen, diese Grenze mit kreativen Laufzeiten oder bestimmten Formulierungen zu „managen“. Das Urteil aus A Coruña zeigt, wie begrenzt diese Spielräume sind, wenn die tatsächliche Nutzung etwas anderes erzählt als der Vertragstext.

Fazit: Besser klar entscheiden als verstecken

Am Ende lässt sich die Botschaft des Urteils einfach zusammenfassen: Nicht die Dauer des Mietvertrages, sondern die gelebte Realität entscheidet. Eine Wohnung, die zum Zuhause wird, ist für die Gerichte eine „vivienda habitual“ – unabhängig davon, ob oben „Saisonmiete“ steht und der Vertrag auf 11 Monate begrenzt ist.

Für Eigentümer auf Mallorca kann es deshalb sinnvoller sein, bewusst zu entscheiden, welche Art von Vermietung zur eigenen Lebensplanung, zur Immobilie und zur rechtlichen Situation passt, statt sich auf Konstruktionen zu verlassen, die nur auf den ersten Blick Flexibilität versprechen. Ein klarer Weg ist meist sicherer – und am Ende auch entspannter.

Wie wir Käufer auf Mallorca dabei unterstützen

Als unabhängiger Berater vor Ort erleben wir immer wieder, dass unsere Käufer nicht nur ein Haus oder eine Wohnung suchen, sondern einen Platz zum Ankommen – für sich und ihre Familie. Ob eine bestehende Vermietung zu diesem Ziel passt, ist dabei keine Nebensache, sondern Teil der eigentlichen Kaufentscheidung.

Im Rahmen unserer unabhängigen Kaufberatung schauen wir deshalb nicht nur auf Lage, Bausubstanz und Marktpreis, sondern auch auf die rechtliche Situation rund um bestehende Mietverhältnisse. Wir helfen Ihnen zu verstehen, welche Art von Vertrag tatsächlich vorliegt, welche Rechte der aktuelle Mieter hat und wie das zu Ihren Plänen passt – ganz gleich, ob Sie selbst einziehen, gelegentlich vermieten oder die Immobilie als langfristige Anlage nutzen möchten.

Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie auf Mallorca nachdenken und sicherstellen wollen, dass das Thema Vermietung rechtlich und praktisch zu Ihnen passt, begleiten wir Sie gern auf diesem Weg.

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